Rozmiar typowego mieszkania studyjnego wynosi od 500 do 600 stóp kwadratowych. Studia, które Riaz Capital buduje wokół Bay Area średnio o powierzchni 300 stóp kwadratowych – co jest małe, nawet w przypadku standardowego pokoju hotelowego.
Ale deweloper z Oakland postrzega mikro-studia jako sposób na zapewnienie „przystępności za projektowanie” w stanie, w którym koszt mieszkań jest poważnym obciążeniem finansowym dla wielu mieszkańców.
Jednostki mają tylko niezbędne rzeczy. Wielu nie ma piekarników – tylko dwa palniki elektryczne. Pierwsze kilka jednostek, które firma zbudowała, dostarczyło mini lodówek, a nie pełnowymiarowych. (Po frustracji mieszkańców brakiem przestrzeni zamrażarki uaktualnili do większych przy następnym projekcie.) Mały rozmiar jednostki oznacza, że mogą wcisnąć więcej mieszkań w jeden budynek, osiągając większe korzyści skali, jeśli chodzi o ich budżet na utrzymanie i budżet operacyjny.
Czy jednostki wynajmują za połowę mniej niż mieszkanie o powierzchni 600 stóp kwadratowych?
Cóż, nie.
Ale czynsz jest tańszy niż wiele nowo zbudowanych mieszkań po drugiej stronie zatoki. W Artaus Jack London, były motel Riaz przekształcił się w 130 mieszkań, studio o powierzchni 277 stóp kwadratowych kosztuje 1750 USD miesięcznie. Cena ta jest taka sama, niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkanie rynkowe, czy jedno z ograniczonych dochodów jednostek „poniżej rynku” dla osób zarabiających mniej niż 110% mediany dochodu (około 120 000 USD za zarabianie jednego dochodu w hrabstwie Alameda). Inne nowo zbudowane studia wokół Oakland o bardziej typowym rozmiarze przebiegają bliżej 2200 USD miesięcznie.
Riaz Capital wprowadza koncepcję mikro-jednostek gdzie indziej. Zbudowali 2200 rezydencji w całym Bay Area i mają 3700 sztuk rozwoju w Kalifornii, w tym w San Diego i Santa Cruz.
Riaz Taplin, CEO i Lisa Vilhauer, wiceprezes ds. Projektowania i uprawnień, usiedli, aby wyjaśnić, dlaczego obstawiają ich mniejsze jednostki, mogą być rozwiązaniem dla niektórych Kalifornijczyków szukających tanich opcji mieszkaniowych.
Riaz Taplin, założyciel Riaz Capital, Right, i Lisa Vilhauer, wiceprezes ds. Projektowania i uprawnień w Riaz Capital, przemówienie podczas wywiadu w Arthaus Jack London Apartments w Oakland w Kalifornii, 3 czerwca 2025 r. (Dai Sugano/Bay Area News Group)
Q: Jak dostałeś się na nieruchomości wielorodzinne?
Taplin: W latach siedemdziesiątych mój tata pracował w konwersjach mieszkań. Niektórzy ludzie łączą się ze swoim tatą w sporcie – ja i mój tata łączyliśmy się z nieruchomościami. Pod koniec lat 90. zaczęliśmy kupować budynki mieszkalne. Potem, kiedy poszedłem na studia, poczułem: „Nie uzyskałem dyplomu z toaletami i najemcami”. Więc chciałem zrobić coś innego.
Pierwszą część mojej kariery spędziłem na budowaniu luksusowych mieszkań, ale byłem zainteresowany pomysłem opartego na projekcie rozwiązania przystępności cenowej. Ostatnie pięć lat koncentrowałem się na mieszkaniu specjalistów z pojedynczych dochodów na dużą skalę.
Vilhauer: Mam dyplom w architekturze krajobrazu, ale ostatecznie pracowałem w inżynierii lądowej i planowaniu. Po ośmiu latach zdecydowałem, że chcę być po stronie programisty zamiast po stronie konsultanta. Poszedłem więc do Taylor Morrison, który jest publicznym narodowym konstruktorem domów, i kilka lat później poszedłem do mniejszej rodzinnej firmy deweloperskiej w East Bay, a następnie przybyłem do Riaz.
Q: Ziemia jest tak droga w Bay Area, że widzimy, że większość uzasadnionych programistów koncentrujących się na górnym końcu rynku, gdzie czynsze są najwyższe. Po drugiej stronie spektrum masz deweloperów non -profit, którzy polegają w dużej mierze na dotacjach (zazwyczaj ulg podatkowych) w celu budowania niedrogich mieszkań. Po co skupić się na budowaniu mieszkań, które znajdują się na środku rynku?
Vilhauer: Niewiele osób buduje osoby, które zarabiają gdzieś pomiędzy – od 60 000 do 120 000 USD. Postanowiliśmy skupić się na nich. Widzieliśmy taką potrzebę.
W 2020 r., Kiedy zaczęliśmy dzierżawić nasz pierwszy projekt, wtedy zobaczyliśmy, że naprawdę uderzyliśmy w paznokcie w głowę. Znaleźliśmy wielu najemców, którzy nie mogli pracować zdalnie – którzy musieli być tutaj w Oakland. Ludzie tacy jak nauczyciele, kierowcy autobusów, pielęgniarki, którzy w tym czasie nie chcieli dzielić przestrzeni, ale nadal musieli znaleźć gdzieś w ramach swojego budżetu. Widzimy nawet niektórych emerytów, którzy lubią wygodę życia w centrum miasta.
Basen w Artaus Jack London Apartments w Oakland w Kalifornii, 3 czerwca 2025 r. (Dai Sugano/Bay Area News Group)
Q: Podczas pandemii Covid-19 wiele osób chciało mieszkać samotnie, a nie z współlokatorami. Jakie są trendy w tym, jak ludzie żyją dzisiaj i jak to poinformowało twój projekt dla tych jednostek?
Vilhauer: Ludzie często mieszkają w sytuacjach współlokatorów, ponieważ jest to przystępne. Podczas gdy niektórzy ludzie lubią aspekt społeczności, wiele osób woli żyć samodzielnie. To naprawdę poinformowało nasz projekt.
Staramy się budować naturalnie występujące niedrogie mieszkania, w porównaniu z ograniczonymi dochodami. Niektóre z naszych jednostek są ograniczone do czynszu-podobnie jak jednostki o średnich dochodach, które zbudowaliśmy, abyśmy mogli mieć możliwość budowania większej liczby jednostek w każdej nieruchomości z programem premii gęstości stanu.
Mamy również wielu najemców przebywających tutaj przez krótsze okresy – takich jak podróżowanie pielęgniarek. Oferujemy umowy najmu, które mają dla nich mniej niż rok. Oferujemy również umeblowane jednostki, które są gotowe.
Q: Podczas Covid wiele osób postanowiło opuścić środowisko miejskie. Te apartamenty Arthaus to bardzo „miejskie” projekty. Jak to wpłynęło na Twoją firmę?
Taplin: Trendem przed pandemią był mały dom, wielkie życie. Wymieniasz duży dom na przedmieściach na mniejsze miejsce w mieście, ponieważ twoje podwórko jest środowiskiem miejskim.
Pandemia wywołała zmianę przeciwko bliskości. Zbiegło się to z końcem głównego cyklu technologicznego tutaj. Teraz, wraz ze wzrostem tak wielu firm sztucznej inteligencji w Bay Area, myślę, że zaczynamy widzieć kolejny cykl technologiczny. To przywraca ludzi i szukają mieszkań.
Vilhauer: Tutaj w Arthaus Jack London, po dziewięciu miesiącach dzierżawy, jesteśmy około 93%.
Q: Czynsze w większości części Kalifornii i Bay Area zaczęły wracać do zdrowia z pandemicznego spadku – z wyjątkiem East Bay. Czy otrzymujesz oczekiwane czynsze?
Taplin: Nie. Ten pięcioletni okres jest anomalią w historii Kalifornii-może się skorygować. Uważam, że zobaczymy powrót do średniej.
Q: Czy możesz porozmawiać trochę o programie premii od gęstości stanu i o tym, jak korzystałeś z tego w swoich projektach?
Vilhauer: Premia gęstości to program polityki państwowej, który ma na celu zbudowanie większej liczby mieszkań, zarówno rynkową, jak i niedrogie, poprzez kompromis: deweloper zapewnia pewną ilość niedrogich mieszkań, aw zamian albo mogą budować bardziej gęsto, albo wychodzić ze standardów rozwoju, które mogą zwiększyć koszty budynku.
Na przykład Santa Cruz ma standard, którego programiści nie mogą używać okien winylowych. Instalowanie aluminiowych okien jest niezwykle kosztowne. Zatem dzięki premiowi gęstości zapewniamy bardziej przystępne domy i jesteśmy w stanie zainstalować winyl zamiast aluminium.
Lisa Vilhauer:
Wiek: 42
Stanowisko: Wiceprezes ds. Projektowania i uprawnień
Edukacja: California Polytechnic State University – San Luis Obispo, architektura krajobrazu
Residence: Danville/Carnelian Bay
Riaz Taplin:
Wiek: 44
Pozycja: CEO
Edukacja: London School of Economics and Political Science – BA, Historia gospodarcza
Miejsce zamieszkania: San Francisco
Pięć faktów o Taplin i Vilhauer:
1. Taplin i Vilhauer chcieli wprowadzić kolor do swoich budynków. Do tej pory portfolio Artaus Living zatrudniło ponad 20 lokalnych artystów zarówno na zewnętrzne malowidła ścienne, jak i sztukę wnętrz.
2. Taplin rozpoczął karierę w luksusowych mieszkaniach. Jego celem jest przyciągnięcie tego samego oka na jakość i szczegóły rezydencjom, które firma buduje teraz.
3. Taplin został podniesiony z mentalnością „dobrze, rób dobrze”. Jego matka była dyrektorem ds. Komunikacji w Planned Parenthood, ojczyma szefem Sierra Club i jego ojciec, adwokatem nieruchomości.
4. Vilhauer zatytułowała ponad 5000 sztuk w swojej karierze, 1350 z samym Riaz Capital.
4. Taplin i Vilhauer utknęli razem w windzie w Kopenhadze, z dwoma innymi deweloperami i architektem, podczas gdy tam się dowiedzieli o projektowaniu urbanistycznym z Spur, miastu planującym think tank z siedzibą w San Francisco.
